Rent to rent: el error sobre el IVA que puede salirte muy caro si alquilas tu vivienda a un subarrendador
¿Te ha llamado alguien ofreciéndote alquilar tu piso entero con una renta garantizada y sin preocuparte de nada?. Ellos lo gestionan, ellos buscan a los inquilinos, ellos cobran. Es el modelo que se conoce como rent to rent, y cada vez está más extendido, especialmente para explotarlo después en alquiler por habitaciones (cuya fiscalidad ya os contamos en otro post).
La idea está genial y suena atractiva para las partes pero en ese primer contrato, el del propietario con el gestor, las obligaciones en materia de IVA dan un giro radical respecto a lo que el común de los mortales cree.
¿Qué es exactamente el rent to rent?
El esquema es sencillo: tú, como propietario, arriendas tu vivienda completa a una persona o sociedad que no va a vivir en ella, sino que la va a subarrendar (normalmente por habitaciones, a distintos inquilinos finales). Cobras una renta fija, generalmente algo por debajo del precio de mercado a cambio de olvidarte de la gestión, y el operador se queda con la diferencia entre lo que te paga a ti y lo que cobra a cada inquilino.
Fiscalmente hay tres partes en juego: el propietario, el operador y los inquilinos finales que ocupan cada habitación. Y cada tramo de esa cadena tributa de forma distinta.
El grave error que se suele cometer: No repercutir el IVA.
La intuición de la mayoría de propietarios es la misma que aplicarían a cualquier alquiler de vivienda: “es mi piso, lo alquilo como vivienda, está exento de IVA”. Y justo ahí está el fallo.
La base legal: el artículo 20.Uno.23º.f’) de la Ley del IVA
La exención del artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA no depende de qué cual sea el inmueble, sino de qué va a hacer con él quien te lo alquila directamente a ti. Y la propia norma, en la letra f’) de ese apartado, excluye expresamente de la exención los arrendamientos, o parte de ellos, destinados a ser subarrendados. Como el operador no va a vivir en tu propiedad sino que lo va a subarrendar, tu arrendamiento a él no está exento. Estás obligado a repercutirle IVA al tipo general del 21%.
No estamos ante una innovación interpretativa sino ante doctrina
Esto no es una interpretación reciente ni algo que nuestro gerente, Salvador Lorenzo Ros Torres, se haya sacado de la chistera para asustar a nadie. Lo AEAT así lo atestigua a quién quiera bucear en su web en su página de preguntas frecuentes sobre IVA en el arrendamiento de inmuebles, donde señala sin rodeos que cuando el arrendatario es un agente inmobiliario u otro empresario que a su vez lo alquila a particulares, el tipo aplicable es el 21%.
Hace ya una década que el Tribunal Económico-Administrativo Central, con su resolución de 15 de diciembre de 2016 (RG 00/03856/2013) , fijó el criterio de que la exención solo opera cuando es el propio arrendatario, o la persona física concreta identificada en el contrato, quien destina el inmueble a su vivienda de forma directa, sin que medie un negocio jurídico posterior de cesión a un tercero.
Conviene precisar que esa resolución resolvía un caso de arrendamiento a una sociedad para alojar a un empleado, no un rent to rent en sentido estricto. Por analogía y fundamentación jurídica que comparte con nuestro caso, es de total aplicación. Realmente, el argumento es exactamente el mismo que sostiene la exclusión de la letra f’): si hay un subarriendo de por medio, no hay exención en ese primer tramo.
¿Cómo tributa cada eslabón de la cadena del rent to rent?
Vamos a ponerle nombre a cada parte para que quede claro con un ejemplo.
Imaginemos que Julia es la propietaria y Murcia Properties Solutions SL es el operador que le alquila el piso entero para subarrendarlo por habitaciones. Nicolás es uno de los inquilinos finales, que ocupa una habitación como su vivienda habitual y no recibe ningún servicio de limpieza ni de hostelería.
- Julia → Murcia Properties Solutions SL: arrendamiento sujeto y no exento. Julia debe repercutir el 21% de IVA sobre la renta. Para eso necesita darse de alta como empresaria a efectos de IVA para esta actividad concreta, presentar el modelo 303 cada trimestre y declararlo consecuentemente en su renta.
- Murcia Properties Solutions SL → Nicolás: arrendamiento de la habitación como vivienda habitual, sin servicios hoteleros. Exento de IVA. No se le repercute nada en concepto de IVA a Nicolás.
La paradoja que más sorprende a los propietarios
El tramo que “parece” más fácil, el alquiler inicial a un gestor profesional, es el que lleva IVA. Y el tramo que parece más “comercial”, el negocio del operador con los inquilinos, es el que va exento. Es justo al revés de lo que la intuición indica.
¿Que le pasará a Julia si no repercute el IVA?
Si Julia, por desconocimiento, no le ha estado repercutiendo el 21% a MPS, no es un problema menor que se arregla corrigiendo la próxima factura.
La regularización: intereses de demora y, posiblemente, sanción
Si Hacienda lo detecta en una comprobación, exige a Julia el IVA que debió repercutir, con intereses de demora desde el momento en que se devengó cada operación, y sin que Julia pueda ahora reclamárselo a MPS con carácter retroactivo salvo que el contrato lo previera. A eso se puede sumar una sanción, cuya cuantía depende de si la regularización llega antes o después de que empiece una actuación de la Administración.
El segundo golpe: adiós también a la reducción del 50% en IRPF
Hay un segundo matiz, no menor, que afecta a la fiscalidad de la operación para Julia, y es que como el arrendatario directo de Julia no destina el piso a su propia vivienda, Julia tampoco puede aplicar la reducción del 50% sobre ese rendimiento.
Tributa el importe íntegro. Es decir, paga IVA que no cobró y, además, tributa en IRPF sin ningún beneficio fiscal sobre esa renta.
¿Y Murcia Properties Solutions SL puede recuperar ese IVA?
Aquí está el otro lado de la historia, y que conviene que el operador también lo sepa. Como la actividad de MPS está exenta de IVA, no genera derecho a deducción por esa actividad. El 21% que Julia le repercute se convierte en un coste real que no puede recuperar fiscalmente, sino que solo puede trasladarlo al precio que cobra por cada habitación. En la práctica, ese IVA nunca lo recupera nadie: ni lo asume Julia ( que lo repercute y lo ingresa), ni se lo deduce MPS (opera exento en su tramo). El coste se queda en el tramo intermedio de la cadena, y termina encareciendo la operación aunque el inquilino final nunca vea IVA en su recibo.
Cómo plantear correctamente el contrato desde el principio
Si estás valorando ceder tu vivienda a un operador de rent to rent, o ya lo tienes montado así, conviene revisar estos puntos antes de que Hacienda te lo revise a ti:
- El contrato con el operador debe reflejar el IVA al 21% desde el primer recibo.
- Debes darte de alta como empresario a efectos de IVA para esta operación concreta, aunque para el resto de tu actividad seas un particular.
- No confundas este caso con el de ceder tu vivienda a una empresa para alojar a un empleado identificado en el contrato: ahí sí puede mantenerse la exención, porque no hay subarriendo, solo un usuario final concreto designado desde el principio.
- Si llevas tiempo sin repercutir el IVA correspondiente, una regularización voluntaria mediante declaración complementaria, antes de que empiece cualquier actuación de comprobación, tiene un coste en recargos muy inferior al de una sanción en una inspección.
Resumen rápido
IVA al 21% el arrendamiento cuando:
- El arrendatario no va a vivir en el inmueble, sino que lo va a subarrendar (rent to rent).
- El arrendatario es una empresa o agente que lo cede a terceros sin identificar a un usuario final concreto en el contrato.
Exento de IVA cuando:
- El subarrendador cede la habitación a un inquilino final que la usa como vivienda habitual, sin servicios hoteleros.
- Una empresa arrienda la vivienda para un empleado identificado por su nombre en el propio contrato, sin posibilidad de subarrendar.
¿Tienes o estás valorando un acuerdo de rent to rent?
Este es uno de los errores más extendidos y menos visibles del alquiler en España ahora mismo: propietarios que llevan años cobrando una renta sin repercutir el IVA que la ley les exige, exponiéndose a una regularización con intereses el día que Hacienda cruce los datos.
Si quieres que revisemos tus contratos y tu situación concreta, en Fisnexor podemos acompañarte para que declares exactamente lo que te corresponda, ni un € más ni un € de menos.