Fiscalidad del alquiler de habitaciones: IRPF, IVA y la reducción del 50%
Tienes un piso más grande de lo que necesitas, o una vivienda que te has quedado con habitaciones vacías, y te planteas alquilarlas por separado.
Es algo más común cada día, sobre todo en ciudades universitarias, pero también una de las cuestiones que más dudas genera en la declaración de la renta: ¿tributa igual que alquilar el piso entero? ¿Puedo aplicarme la reducción? ¿Tengo que meter IVA en el recibo?
Apoyándonos en la reciente doctrina al respecto de la AEAT, vamos a poner los puntos sobre las íes para aclarar dudas.
¿Cómo tributa alquilar una habitación en IRPF?
Si eres el propietario de la vivienda y alquilas habitaciones directamente a tus inquilinos, los rendimientos (dinero) que recibes se califican como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 de la Ley del IRPF), exactamente igual que si alquilaras el piso completo. Es así salvo que se cumplan los requisitos para considerar dichos ingresos como procedentes de una actividad económica y puedas tributarlos como tales.
En relación a cuando puede considerarse el alquiler de inmuebles como actividad económica hablamos largo y tendido en nuestro post del blog sobre el régimen especial de arrendadores hace un tiempo, apoyándonos en la archiconocida Consulta Vinculante de la DGT V0090-24.
Hay un matiz que suele generar confusión: esto vale para el propietario que alquila directamente.
Si tú no eres el dueño y lo que haces es alquilar un piso entero para luego subarrendarlo por habitaciones, lo que se conoce en el mundillo inmobiliario rent to rent, la cosa cambia por completo. En fechas próximas le dedicaremos un post completo aparte al rent to rente porque tiene trampa, y no precisamente pequeña.
La reducción del 50%: Al fin algo de certidumbre.
Hasta hace no demasiado tiempo, aplicar la reducción del art. 23.2 de la Ley del IRPF al alquiler por habitaciones era meterse en terreno pantanoso con evidente riesgo de litigiosidad ante la AEAT. Muchos compañeros de profesión lo desaconsejan directamente (nosotros hubo un tiempo en que así lo entendíamos también), por miedo a que Hacienda interpretara que, al fraccionar el piso, se perdía el beneficio fiscal. Eso ya no es así, y así lo atestiguan tanto la DGT como, más recientemente, el TEAR de Madrid.
Lo que dicen las 2 consultas vinculantes de la DGT
La Dirección General de Tributos lo ha aclarado en dos consultas vinculantes seguidas: la V0412-25, de 20 de marzo de 2025 y la V2457-25, de 11 de diciembre de 2025. En ambas, la DGT resuelve el mismo caso: un propietario que arrienda las habitaciones de su vivienda mediante contratos individuales a distintos inquilinos, y pregunta si puede aplicar la reducción del 50% a los rendimientos.
Las respuestas lo dejan meridianamente claro. El artículo 23.2 LIRPF no distingue entre arrendar la vivienda completa o solo una parte de ella; lo único que exige la norma es que el destino efectivo del contrato sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (ojo al nexo que esto tiene con el caso del rent to rent que comentábamos antes). Si cada habitación se alquila como residencia habitual de la persona que la ocupa, esa parte del rendimiento se reduce igual que si hubieras alquilado el piso entero.
El pronunciamiento del TEAR de Madrid
El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid, en su resolución de 28 de mayo de 2024 (RG 28/22382/2023), resolvió exactamente este supuesto: una propietaria que alquilaba habitaciones a estudiantes durante el curso académico, a la que la AEAT le había negado la reducción por considerar que, al ser un alquiler ligado al calendario universitario, no cumplía el requisito de vivienda permanente.
El TEAR le dio la razón a la propietaria, aunque la estancia efectiva de cada inquilino coincidiera con el curso académico, los contratos constituían su residencia real durante ese periodo, sin que la norma exija una duración mínima concreta para entenderlo así. A diferencia de las consultas de la DGT, que resuelven sobre un caso general planteado por el propio contribuyente, aquí hablamos de una resolución que confirma el criterio favorable frente a una comprobación ya iniciada por Hacienda, lo que le da un peso adicional de cara a defender la idoneidad de aplicar la reducción si el actuario de la AEAT la cuestiona en el curso de algún procedimiento de comprobación tributaria.
¿Quién tiene que demostrar que es vivienda habitual?
Hay un matiz importante y es que la carga de la prueba recae sobre ti, como arrendador. Conviene que el contrato refleje con claridad que la habitación se destina a vivienda habitual del inquilino, sin límite artificial de estancia, y que puedas acreditar ese uso real si Hacienda te lo pide (empadronamiento, duración efectiva, ausencia de otros domicilios). No hace falta que el contrato se acoja a la Ley de Arrendamientos Urbanos, de hecho, lo habitual es que estos contratos se rijan por el Código Civil, porque la LAU está pensada para la vivienda completa, porque el concepto de “vivienda” que maneja la norma fiscal es autónomo respecto al civil.
Si tienes varias habitaciones, cada contrato se analiza por separado
Un apunte para quien tenga varias habitaciones alquiladas con contratos distintos: al no ser un “todo o nada”, puedes tener una habitación que cumpla los requisitos y se beneficie de la reducción, y otra que no.
Por ejemplo, si a esa segunda persona solo le arriendas la habitación dos meses mientras hace unas prácticas.
Cada contrato se analiza por separado.
¿Y los tramos del 60%, 70% y 90%?
Desde la Ley 12/2023 de Vivienda, la reducción ya no es un único 60% fijo, sino una escala que va del 50% al 90% según se cumplan ciertos requisitos (zona tensionada, contrato nuevo con rebaja de precio, alquiler a jóvenes, rehabilitación previa, etc.). Las dos consultas de la DGT y la resolución del TEAR que hemos citado confirman el tramo general del 50%, pero ninguna entra a resolver si una habitación puede acceder a los tramos superiores del 70% o el 90%, pensados en su redacción para contratos de vivienda completa sujetos a la LAU. A día de hoy no hay doctrina que lo confirme, así que si tu caso pudiera encajar en alguno de esos tramos, es mejor evaluarlo con detalle antes de aplicarlo directamente.
Un ejemplo con números
Imagina que alquilas dos habitaciones de tu piso a 400 euros al mes cada una, con contrato individual y como vivienda habitual de cada inquilino. Ingresos anuales: 9.600 euros. Si tus gastos deducibles del año (la parte proporcional de IBI, comunidad, seguro, suministros que pagues tú, amortización del 3%) ascienden a 2.400 euros, tu rendimiento neto es de 7.200 euros. Aplicando la reducción del 50%, solo tributas por 3.600 euros. El resto no desaparece: simplemente no se integra en tu base imponible.
¿Qué gastos te puedes deducir si solo alquilas parte de la vivienda?
Aquí es donde más errores se cometen. Si vives en el piso y alquilas solo una o dos habitaciones, no puedes deducirte el 100% de los gastos generales del inmueble sino que debes prorratear en función de la superficie que ocupan las habitaciones alquiladas respecto al total de la vivienda, y si el alquiler no ha sido todo el año.
Si tienes varias habitaciones con contratos independientes, en rigor el cálculo se hace habitación por habitación: ingresos, gastos prorrateados y, si procede, reducción, de forma separada para cada contrato. Es más trabajo que declarar un alquiler de vivienda completa, pero evita que Hacienda te discuta la proporción aplicada.
¿Tengo que repercutir IVA a mis inquilinos?
Con carácter general NO. El alquiler de una habitación, igual que el de una vivienda completa, está exento de IVA (art. 20.Uno.23º de la Ley del IVA) siempre que te limites a poner la habitación a disposición del inquilino y el inquilino la utilice efectivamente para residir él mismo, sin prestar servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, etcétera). Si ofrecieras ese tipo de servicios, la operación dejaría de estar exenta y pasarías a facturar con IVA, normalmente al tipo reducido del 10%.
¿Y la retención del 19%?
La obligación de retener solo recae sobre empresas o profesionales que paguen la renta en el ejercicio de su actividad; un estudiante o un trabajador que te paga la habitación de su bolsillo no está obligado a retenerte nada.
Solo habría retención si, por ejemplo, alquilases una habitación a una empresa para alojar a un empleado desplazado o a un club deportivo para dar alojamiento a sus jugadores o trabajadores.
Errores habituales que vemos en día a día
- Aplicar el mismo régimen a un subarriendo. Si no eres el propietario y subarriendas habitaciones de un piso que tú mismo tienes alquilado, tu rendimiento no es capital inmobiliario, sino capital mobiliario, y no tiene reducción posible. Es un error frecuente y con fatales consecuencias fiscales.
- No prorratear los gastos correctamente cuando se alquila solo una parte de la vivienda.
- Redactar contratos ambiguos que no dejan claro que la habitación se destina a vivienda habitual, lo que complica defender la reducción ante una comprobación.
- Aplicar tramos de reducción superiores al 50% sin verificar antes si el caso concreto los admite.
¿Necesitas revisar cómo estás declarando tus alquileres por habitaciones?
La doctrina en este punto ha cambiado en poco más de un año, y muchos contribuyentes siguen sin aplicar la reducción por puro desconocimiento o, al contrario, dan por hecho tramos que no son los correctos.
Si quieres que revisemos tus contratos y tu situación concreta, en Fisnexor podemos acompañarte para que declares exactamente lo que te corresponda, ni un € más ni un € de menos.