Convertir un local en vivienda y venderlo: ¿Cuánto IVA pagas y a qué tipo?
El mercado inmobiliario lleva años dejándonos una imagen de locales comerciales vacíos que nadie alquila y escasez de vivienda en ciudades y grandes municipios. La consecuencia lógica es que cada vez más promotores e inversores inmobiliarios compran locales para, posteriormente, convertirlos en viviendas y venderlos.
Una operación que sobre el papel parece sencilla pero que fiscalmente esconde más derivadas de los que pudiera parecer a primera vista.
La Dirección General de Tributos (DGT) abordó este supuesto en su Consulta Vinculante V1621-25, de 15 de septiembre de 2025, y en ella además incorporó el cambio de criterio derivado de una reciente y relevante sentencia del Tribunal Supremo. Vamos a desgranarlo.
La pregunta de fondo: ¿Primera o segunda entrega de vivienda?
Todo el régimen de IVA en operaciones inmobiliarias pivota sobre una distinción clave que la Ley 37/1992, del IVA (LIVA) establece en su artículo 20.Uno.22º: la diferencia entre primera entrega y segunda o ulterior entrega de una edificación.
- La primera entrega —la del promotor tras terminar la construcción o rehabilitación— está sujeta y no exenta de IVA. Es decir, paga IVA.
- La segunda o ulterior entrega —cualquier transmisión posterior— está sujeta pero exenta de IVA. En la práctica, no hay IVA: tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
¿Y en el caso de un local reformado como vivienda?
Aquí está la clave, y donde muchos operadores cometen el error de asumir que siempre tributa de la misma manera.
La clave de bóveda que marca el destino: ¿Son «obras de rehabilitación» o no?.
Cuando un inversor o un promotor compra un local ya existente y lo transforma en vivienda, no está construyendo desde cero. Lo está reformando. Y aquí nace la pregunta que lo determina todo: ¿las obras tienen la consideración de » obras de rehabilitación» a efectos de IVA?
Porque, si las obras sí son rehabilitación, la venta posterior de la vivienda tiene la consideración de primera entrega y tributa con IVA.
Por el contrario, si las obras no son de rehabilitación, estamos ante una segunda entrega, exenta de IVA.
¿Cuándo son «rehabilitación» las obras?
El artículo 20.Uno.22º.B) de la LIVA establece dos requisitos que deben cumplirse simultáneamente:
Primero — El objeto principal de las obras. Más del 50% del coste total del proyecto debe corresponder a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a estas. No vale que la mayor parte del presupuesto se destine a cocinas, baños y acabados.
Segundo — El importe total de las obras. El coste total debe superar el 25% del precio de adquisición del inmueble (si la compra se hizo en los dos años anteriores al inicio de las obras) o, en otro caso, del valor de mercado del inmueble en el momento de iniciar las obras.
Y ojo: a estos efectos se descuenta del precio o del valor de mercado la parte proporcional que corresponda al suelo.
Si no se cumplen ambos requisitos a la vez, las obras son una reforma, no una rehabilitación a efectos fiscales, y la venta tributará como segunda entrega exenta de IVA.
«La DGT es clara en la CV V1621-25: «La consideración de si una determinada obra puede calificarse o no como de rehabilitación es una cuestión de hecho respecto de la que este Centro directivo no puede pronunciarse». Es el propio contribuyente quien debe acreditarlo, y entre los medios de prueba preferentes se citan los dictámenes de profesionales habilitados (arquitectos, aparejadores) o el visado del proyecto por el colegio profesional correspondiente.»
¿Quién paga el IVA de las obras?. La inversión del sujeto pasivo en IVA.
Si las obras tienen la consideración de rehabilitación, entra en juego otro mecanismo que conviene conocer: la inversión del sujeto pasivo (ISP) del artículo 84.Uno.2º.f) LIVA. Os contamos más sobre este mecanismo en el sector de la construcción hace un mes, en otro post de nuestro blog, que podéis leer AQUÍ.
En condiciones normales, el contratista emite la factura con IVA y la empresa promotora lo paga. Con la ISP, ocurre lo contrario: el contratista factura sin IVA y es la propia promotora quien se autorepercute ese IVA en su declaración trimestral (modelo 303), declarándolo simultáneamente como IVA devengado y, si procede, como IVA deducible.
Para que opere este mecanismo deben darse tres condiciones:
- El destinatario (la promotora) actúa como empresario o profesional.
- Las obras tienen la consideración de ejecución de obra de rehabilitación o construcción.
- Existe un contrato directo entre el promotor y el contratista principal (y la ISP se extiende también a subcontratistas en la cadena).
Además, la promotora tiene la obligación de comunicar fehacientemente y por escrito al contratista —antes o al mismo tiempo de contratar las obras— que actúa como empresario y que las obras se encuadran en un proceso de rehabilitación. Si no lo hace y se elude indebidamente la repercusión del IVA, asume responsabilidad solidaria por la deuda tributaria.
¿A qué tipo de IVA tributa la venta de la vivienda?
Si llegamos a la conclusión de que las obras son rehabilitación y, por tanto, la venta es una primera entrega sujeta y no exenta, corresponde determinar el tipo impositivo. El artículo 91.Uno.1.7º de la LIVA establece el tipo reducido del 10% para las entregas de edificios o partes de ellos aptos para su utilización como vivienda, mientras que el tipo general es el 21%.
El cambio de criterio del Tribunal Supremo: ya no es necesaria la cédula de habitabilidad
Durante años, la DGT había mantenido que para aplicar el tipo del 10% era imprescindible que el inmueble dispusiera de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en el momento de la transmisión. Ese criterio ha quedado superado por la Sentencia del Tribunal Supremo nº 82/2025, de 28 de enero de 2025, que la DGT asume expresamente en la CV V1621-25:
««La aptitud de un edificio para su utilización como vivienda es una circunstancia de carácter objetivo, que como tal podrá acreditarse caso por caso por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, entre los que se debe incluir como una de las formas de acreditación, el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, pero no será la única forma de hacerlo.»»
Dicho en términos más llanos: la cédula de habitabilidad ya no es requisito indispensable para aplicar el IVA reducido del 10%. Lo que importa es que el inmueble sea objetivamente apto para vivir en él, atendiendo a su diseño, construcción y destino legal posible. La cédula sigue siendo el medio de prueba más cómodo y sólido, pero no el único.
Este es un cambio de criterio muy importante respecto a lo que la propia DGT sostenía en múltiples consultas vinculantes, la más reciente V2409-24.
¿Es deducible el IVA soportado en las obras?
La respuesta depende directamente de cuál sea el resultado de la operación:
- Si la venta es una primera entrega (sujeta y no exenta), el IVA soportado en las obras de reforma es totalmente deducible. La operación genera derecho a deducción según el artículo 94.Uno de la LIVA.
- Si la venta resulta ser una segunda entrega exenta, el IVA soportado en las obras no es deducible. La exención corta el derecho a deducción.
- Si la sociedad realiza ambos tipos de operaciones simultáneamente, entra en juego la regla de prorrata del artículo 102 de la LIVA, que obliga a deducir el IVA soportado en la proporción que corresponda a las operaciones con derecho a deducción.
El esquema completo de un vistazo
Para que quede claro de un golpe de vista, así funciona la tributación en IVA de esta operación:
| Situación | Tipo de entrega | IVA en venta | Tipo | IVA obras deducible |
| Las obras son rehabilitación | Primera entrega | Sujeta y no exenta | 10% (si apta) | ✅ Sí |
| Las obras no son rehabilitación | Segunda entrega | Sujeta pero exenta | Tributa por ITP | ❌ No |
¿Qué debería hacer un inversor ante esta situación?
Lo primero, antes de comprar el local o de iniciar las obras, es hacer los números del proyecto de rehabilitación con rigor y con un arquitecto que analice si los porcentajes de la LIVA se van a cumplir o no. No es una decisión que se pueda tomar a posteriori: el régimen fiscal depende de lo que realmente se ejecuta, y la carga de la prueba recae sobre el propio contribuyente.
Lo segundo, si las obras son de rehabilitación, es gestionar correctamente la inversión del sujeto pasivo con los contratistas: comunicaciones fehacientes, facturas sin IVA correctamente redactadas y declaración correcta en el modelo 303 (y 390).
Y lo tercero, planificar correctamente el momento de la venta y asegurarse de que el inmueble está en condiciones de acreditar su aptitud como vivienda, ya sea mediante cédula de habitabilidad o por cualquier otro medio válido en Derecho.
Son muchos frentes abiertos a la vez.
Una mala decisión en cualquiera de ellos puede suponer una liquidación de IVA más intereses y sanciones que nadie quiere llevarse por sorpresa.
Si estás inmerso en una operación de este tipo o la estás valorando, en Fisnexor podemos acompañarte desde el análisis previo hasta la gestión de la fiscalidad de la operación completa.
Que Hacienda no sea una sorpresa desagradable al final del proceso.